住宅ローン控除【2026年】5年延長でどう変わった？省エネ住宅の借入限度額と子育て世帯の優遇

Q: 確定申告を忘れたらどうなりますか？

5年以内なら還付申告で遡って控除を受けられます。ただし2年目以降の年末調整に間に合わせるためにも、入居翌年の申告期間内の手続きをおすすめします。

2026-07-25

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住宅ローン控除は令和8年度税制改正で5年延長され、2026年1月1日〜2030年12月31日の入居まで使えます(控除率0.7%・新築は原則13年)。
2026年入居の新築の借入限度額は、長期優良・低炭素住宅4,500万円、ZEH水準3,500万円、省エネ基準適合2,000万円。子育て世帯・若者夫婦世帯はそれぞれ500〜1,000万円上乗せされます。
省エネ基準適合(等級4)の新築は2028年以降入居で原則対象外に。これから建てるなら「ZEH水準以上」が実質的な最低ラインです。

この記事の要点

控除率は年末ローン残高の0.7%、新築・買取再販は13年間、その他住宅の既存は10年間
適用期限は2030年12月31日入居分まで5年延長(令和8年度税制改正・関連法は2026年3月31日成立)
子育て世帯・若者夫婦世帯なら新築の限度額は認定住宅5,000万円・ZEH水準4,500万円に上乗せ
床面積要件は新築・既存とも40㎡以上に緩和(所得1,000万円超・上乗せ利用者は50㎡以上)
省エネ性能の高い既存住宅(中古)の限度額が引き上げられ、控除期間も13年に拡充

編集部の見解｜今回の改正は「新築はZEH水準が最低ライン」宣言

令和8年度改正の数字を並べると、国のメッセージは明確です。省エネ基準適合(断熱等級4)の新築は限度額が2,000万円に絞られ、2028年以降の入居では原則対象外になります。一方でZEH水準(断熱等級5＋一次エネ等級6)は3,500万円×13年を維持。つまり控除の設計上、これから新築するならZEH水準を「オプション」ではなく「標準仕様」として要求すべきで、建築費の上乗せ分は控除差(一般世帯で13年理論値約136万円差)と光熱費削減でかなり回収できる計算です。

もう一つの目玉は既存住宅(中古)の拡充です。省エネ性能の高い中古の限度額引き上げと13年化は、国が新築偏重から中古流通へ軸足を移すシグナルだと編集部は見ています。子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ(認定住宅で最大5,000万円)は理論上の最大控除455万円と大きく、該当する方は住宅性能のグレードアップにお金を回す価値が十分あります。

利用者の声から：「控除で損した」という後悔は税額そのものより手続き面に集中しがちです。新築で省エネ性能を示す証明書を引渡し前の現地調査を経て用意できず、初年度の確定申告で枠を取り切れなかった、という声が繰り返し見られます。中古を「その他住宅」で申告した後に基準適合が分かり還付の上乗せに気づいた例も。契約前の早い段階で施工会社に断熱等級と証明書の発行可否を確認しておくと安心、という助言も多く、迷ったら着工前の確認をおすすめします。

※本欄は公式情報をもとにした省エネ住宅ナビ編集部の分析・見解です。税額は個々の状況で変わるため、最終判断は税務署・税理士など専門家にご確認ください。

住宅ローン控除とは｜0.7%×最大13年の税額控除

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を、所得税(引き切れない分は一部住民税)から差し引ける制度です。主な適用要件は、合計所得金額2,000万円以下、借入金の償還期間10年以上、引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居し主として居住すること、床面積40㎡以上(所得1,000万円超の方と子育て世帯等への上乗せ利用者は50㎡以上)などです。

2026年(令和8年度)改正の5つのポイント

①適用期限を5年延長: 2026年1月1日〜2030年12月31日の入居分まで適用可能に
②省エネ性能の高い既存住宅を拡充: 借入限度額を引き上げ、控除期間を13年間に拡充
③子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ: 新築に加え既存住宅にも借入限度額の上乗せ措置
④床面積要件の緩和: 新築・既存とも40㎡以上に(所得1,000万円超・上乗せ利用者は50㎡以上)
⑤対象の絞り込み: 2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅は対象外。2028年以降入居では災害レッドゾーンの新築も対象外(建替え・既存・リフォームは対象)

借入限度額の一覧【2026年入居】

カッコ内は子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ後の金額です。

住宅の性能	新築・買取再販	既存(中古)
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円(5,000万円)×13年	3,500万円(4,500万円)×13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円(4,500万円)×13年	3,500万円(4,500万円)×13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円(3,000万円)×13年 ※2027年入居まで	2,000万円(3,000万円)×13年
その他住宅(省エネ基準未満)	原則対象外	2,000万円×10年(増改築・リフォーム含む)

出典: 国土交通省「住宅ローン減税」(令和8〜12年の概要)。省エネ基準適合住宅の新築は2028年以降の入居では原則支援対象外ですが、2027年末までに建築確認を受けたもの等は2,000万円×10年で適用されます。

最大控除額はいくら？性能別の13年理論値

借入限度額いっぱいの残高が13年間続いたと仮定した理論上の最大値です。実際はローン残高が年々減るため、控除総額はこれより少なくなります。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せとは

「19歳未満の扶養親族がいる世帯」または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」が対象です。新築の認定住宅で限度額が4,500万円→5,000万円、ZEH水準で3,500万円→4,500万円に上がるほか、令和8年度改正で既存住宅にも上乗せが導入されました。なお上乗せを利用する場合の床面積要件は50㎡以上です。

これから建てる人の注意点

⚠ 2028年からの締め付けに注意

省エネ基準適合(断熱等級4)の新築は、2028年以降に建築確認を受けると控除対象外。2026〜2027年入居でも限度額は2,000万円に縮小済み
省エネ基準を満たさない「その他住宅」の新築はすでに原則対象外(2024年以降の建築確認分)
2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域など災害レッドゾーンの新築住宅は対象外(建替え・既存住宅・リフォームは対象)
営業担当の「省エネ基準はクリアしています」だけでは不十分。「ZEH水準(断熱等級5・一次エネ等級6)以上か」を必ず確認し、証明書類の発行可否も契約前に確認を

手続きの流れ｜初年度だけ確定申告が必要

STEP1 入居した翌年の確定申告期間(原則2月16日〜3月15日)に確定申告する

STEP2 必要書類を準備(借入金の年末残高証明書・登記事項証明書・売買/請負契約書・省エネ性能等の証明書など)

STEP3 会社員は2年目以降、勤務先の年末調整で控除が継続される

STEP4 自営業・フリーランスは毎年の確定申告で申請する

補助金・他の制度との併用

住宅ローン控除は、国の住宅省エネ補助金や住宅取得等資金の贈与税非課税措置と併用できます(補助金分は取得対価から差し引いて計算)。一方、認定住宅等の投資型減税とは併用できません。省エネ住宅の補助金は全国の補助金まとめで、断熱改修の費用と支援は断熱リフォームの種類と費用で確認できます。太陽光を載せる予定なら太陽光発電の費用と補助金もあわせてどうぞ。