本記事にはプロモーションが含まれます
結論：省エネ性能ラベルの星は「最大5つ」ではありません。再エネ設備がない住宅は最大4つ、再エネがある住宅は最大6つで、同じ★3でも意味が変わります。
断熱性能の家マークは、UA値とηAC値のうち低いほうの等級が表示されます。UA値だけを売り文句にした広告と数字が食い違うのはこのためです。
目安光熱費の電気単価は27円/kWhで、資源エネルギー庁が省エネ行動の試算に使う31円/kWhより約14.8％安い前提です。自分の家計に当てはめるときは引き直しが要ります。
この記事の要点（2026年8月23日確認）
- 省エネ性能ラベルは2024年4月開始。2024年4月1日以降に建築確認申請をした新築を販売・賃貸するときの広告に表示する努力義務がある
- 注文住宅・自社ビル・民泊は対象外。持ち家を一度だけ売る個人も対象外だが、反復して貸すアパートオーナーは対象
- 星の段階は再エネなし住宅＝5段階（最大★4）／再エネあり住宅・非住宅＝7段階（最大★6）。★1で省エネ基準、★3で誘導基準（ZEH水準）
- 断熱性能はUA値とηAC値の低いほうの等級で表示。5〜7地域ではηACの等級4〜7の基準値が同じなので、実質はUA値で決まる
- 仕様基準で評価すると必ず「エネルギー消費性能1・断熱性能4」に固定される（誘導仕様基準なら3・5）
- 目安光熱費の単価は電気27円/kWh・都市ガス156円/㎥・LPガス706円/㎥・灯油88円/L（令和5年9月現在）
- 居住人数は住戸面積30㎡あたり1人・120㎡以上は一律4人で計算されている
省エネ性能ラベルとは｜2024年4月から不動産広告に載るようになった
省エネ性能ラベルは、建築物省エネ法にもとづく「販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」で使われるマークです。販売・賃貸事業者が、建物の省エネ性能を広告に表示することで、買い手・借り手が性能を比べられるようにすることが目的で、2024年4月に始まりました。
表示が努力義務になるのは、2024年4月1日以降に建築確認申請を行った新築建築物と、その物件が同時期以降に再販売・再賃貸されるときです。2024年3月以前に確認申請をした物件は対象外で、表示は任意になります。対象となる広告は、新聞・雑誌広告、チラシ、パンフレット、インターネット広告などです。
一方で、注文住宅は対象外です。請負契約で建てられ、新築の時点では販売の対象にならないためで、国土交通省も「性能値が確定したらラベル・評価書を発行することが望ましい」という表現にとどめています。自社ビルや民泊施設も同じ理由で対象外です。逆に、アパート・マンションのオーナーが反復継続的に賃貸をしている場合は、個人であっても対象になります。
表示しなかった場合の措置は罰金ではなく、国土交通大臣による勧告・公表・命令です。しかも制度の施行後当面は「事業者の取組状況による社会的な影響が大きい場合」を対象に運用するとされています。買い手側から見れば、ラベルが載っていない広告があっても違法とは限らない、ということになります。
星の数は最大5つではない｜段階数と星数の関係を公式Q&Aから確定させる
ラベルの上段にある星マークは「エネルギー消費性能」で、国が定める省エネ基準からどれだけ一次エネルギー消費量を削減できているかを示す指標（BEI）を段階で表したものです。国土交通省は再エネ設備のない住宅は「30％以上の削減率」を上限とした5段階、再エネ設備がある住宅と非住宅は「50％以上の削減率」を上限とした7段階と説明しています。
ここで多くの解説が「5段階＝最大★5」と書いていますが、それは正確ではありません。同じ制度のよくある質問Q7に、複合建築物のラベルは「エネルギー消費性能を最大6つの星マークにより表示」とあります。複合建築物は非住宅と同じ7段階ですから、段階数＝星の最大数＋1という関係が確定します。一番下の段階は「削減率0％未満＝星なし」だからです。
この関係を使って段階と削減率を並べ直すと、次の表になります。国土交通省が明記している「省エネ基準は削減率0％以上（★1つ）で達成、誘導基準は削減率20％以上（★3つ）で達成」とも矛盾なく一致します。
表1｜星の数と一次エネルギー削減率の対応（当サイトが公式資料から復元）
| 星の数 | 再エネ設備なしの住宅（5段階） | 再エネ設備ありの住宅・非住宅（7段階） |
|---|---|---|
| ★6 | — | 50％以上 |
| ★5 | — | 40％以上50％未満 |
| ★4 | 30％以上（上限） | 30％以上40％未満 |
| ★3 | 20％以上30％未満 誘導基準（ZEH水準） | 20％以上30％未満 誘導基準（ZEH水準） |
| ★2 | 10％以上20％未満 | 10％以上20％未満 |
| ★1 | 0％以上10％未満 省エネ基準 | 0％以上10％未満 省エネ基準 |
| 星なし | 0％未満 | 0％未満 |
ここから実務的に大事な点が2つ出てきます。ひとつは、再エネ設備がない住宅では★4が上限だということ。太陽光を載せていない家のラベルに★4がついていれば、それは「そのラベルで取れる最高評価」です。もうひとつは、同じ★3でも再エネの有無で中身が違わないこと。★3はどちらも20〜30％削減で、誘導基準（ZEH水準）の境目にあたります。
なお、太陽光発電の自家消費による削減分は「点灯星」という別の表現で示されます。国土交通省のよくある質問Q14によれば、点灯星の数は「再エネ含みの星の数」から「再エネ除きの星の数」を引いた差です。たとえば再エネなしで15％削減（★2）、再エネ込みで23％削減（★3）なら、普通の星2つ＋点灯星1つと表示されます。削減量が10％に満たなくても点灯星がつくことがあるのは、この引き算方式だからです。
落とし穴①｜断熱性能は「低いほうの等級」が表示される
ラベルの下段にある家のマークは断熱性能です。これは1つの数値ではなく、UA値（外皮平均熱貫流率＝熱の逃げにくさ）とηAC値（冷房期の平均日射熱取得率＝日射熱の入りやすさ）の2つを地域区分ごとの等級に当てはめ、いずれか低いほうの等級を表示する仕組みです。国土交通省の事業者向け資料は「例えばUA値の等級が5、ηAC値の等級が4の場合、ラベルで表示するレベルは4になります」と明記しています。
広告で「UA値0.46（断熱等級6相当）」とうたっている物件のラベルが等級4や5になっていることがあるのは、たいていこれが原因です。等級はUA値だけでは決まりません。
表2｜UA値の等級基準（単位：W/(㎡・K)・数値が小さいほど高性能）
| 等級 | 1地域 | 2地域 | 3地域 | 4地域 | 5地域 | 6地域 東京・大阪等 | 7地域 | 8地域 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 等級7 | 0.20 | 0.20 | 0.20 | 0.23 | 0.26 | 0.26 | 0.26 | — |
| 等級6 | 0.28 | 0.28 | 0.28 | 0.34 | 0.46 | 0.46 | 0.46 | — |
| 等級5 誘導基準 | 0.40 | 0.40 | 0.50 | 0.60 | 0.60 | 0.60 | 0.60 | — |
| 等級4 省エネ基準 | 0.46 | 0.46 | 0.56 | 0.75 | 0.87 | 0.87 | 0.87 | — |
| 等級3 | 0.54 | 0.54 | 1.04 | 1.25 | 1.54 | 1.54 | 1.81 | — |
| 等級2 | 0.72 | 0.72 | 1.21 | 1.47 | 1.67 | 1.67 | 2.35 | — |
表3｜ηAC値の等級基準（5〜8地域のみ・数値が小さいほど高性能）
| 等級 | 5地域 | 6地域 | 7地域 | 8地域 |
|---|---|---|---|---|
| 等級7 | 3.0 | 2.8 | 2.7 | — |
| 等級6 | 3.0 | 2.8 | 2.7 | 5.1 |
| 等級5 | 3.0 | 2.8 | 2.7 | 6.7 |
| 等級4 | 3.0 | 2.8 | 2.7 | 6.7 |
| 等級3 | 4.0 | 3.8 | 4.0 | — |
2つの表を並べると、競合記事があまり書いていない特徴が見えてきます。5〜7地域では、ηAC値の等級4から等級7までの基準値がすべて同じなのです。6地域なら等級4も等級7も2.8で変わりません。つまりηAC値が2.8以下なら日射側は等級7相当まで一気に届き、表示等級はUA値だけで決まります。逆に、ηAC値が2.8を超えて3.8以下だと日射側は等級3止まりになり、UA値がどれだけ小さくてもラベルの家マークは3になります。窓を大きく取った南面デザインの家で、UA値のわりに等級が伸びない事例はここに当たります。
もうひとつ、8地域（沖縄など）はUA値の基準そのものが設定されておらず、ηAC値だけで等級が決まります。等級7の基準値も存在しないため、8地域のラベルで表示できる断熱性能は最高でも等級6です。「等級7の家」を全国一律の目標として語れないのは、地域区分の側にそもそも枠がないためです。
注意｜UA値の数字だけで等級を名乗る広告に気をつける
「UA値0.46＝等級6」は5〜7地域では正しいものの、ηAC値が基準を外れていればラベル上の表示は下がります。ラベルの家マークと広告のUA値が食い違っていたら、性能が偽られているのではなくηAC値のほうが足を引っ張っている可能性を先に疑ってください。評価書にはUA値とηAC値の両方が記載されています。
落とし穴②｜仕様基準で評価すると「★1・断熱4」に固定される
省エネ性能の評価には2つのルートがあります。ひとつは国が指定するWEBプログラムで一次エネルギー消費量を計算する性能基準、もうひとつは断熱材の熱抵抗や窓の熱貫流率、設備機器の種類をチェックリストで満たす仕様基準（住宅のみ）です。仕様基準は計算を伴わないぶん手間が少なく、木造戸建てで広く使われています。
問題は、仕様基準を使ったときのラベル表示が固定されることです。国土交通省のよくある質問Q13は、「仕様基準（省エネ基準）を用いた場合は、エネルギー消費性能1・断熱性能4となります。仕様基準（誘導基準）を用いた場合は、エネルギー消費性能3・断熱性能5となります」と明記しています。実際の設計がそれ以上の性能を持っていても、仕様基準ルートで評価するかぎり数字は上がりません。
表4｜評価ルートによるラベル表示の違い
| 評価ルート | エネルギー消費性能 | 断熱性能 | 実性能との関係 |
|---|---|---|---|
| 性能基準（WEBプログラム） | 計算結果どおり （★0〜★4／★6） | 計算結果どおり （等級1〜7） | 設計の性能がそのまま出る |
| 仕様基準（省エネ基準） | ★1で固定 | 等級4で固定 | 実性能が上でも表示は上がらない |
| 仕様基準（誘導基準） | ★3で固定 | 等級5で固定 | ZEH水準の達成マークはつく |
ここから導ける読み方はシンプルです。ラベルの数字は「その家の性能」ではなく「その家について証明された性能の下限」だということ。★1・断熱4というラベルを見たら、性能が基準ぎりぎりの家である可能性と、仕様基準で評価しただけの家である可能性の両方があります。判別するには評価書を見せてもらい、評価手法の欄が仕様基準か性能基準かを確かめるのがいちばん早い方法です。
そしてもうひとつ。注文住宅にはそもそもラベルが出ません。努力義務の対象外なので、依頼先が自発的に評価書を発行しないかぎり、性能を横並びで比べる共通のものさしが存在しないことになります。カタログの断熱仕様や窓の種類から自分で読み解くしかないのが実情です。
注文住宅には省エネ性能ラベルが出ない。だから仕様書で比べるしかない
この記事で見てきたとおり、ラベルの表示義務は「販売・賃貸する新築」に限られ、注文住宅は対象外です。つまり依頼先ごとの性能を同じものさしで比べる方法が、買い手側には用意されていません。「持ち家計画」は、建てたいエリアと希望条件を入れると、対応できるハウスメーカー・工務店のカタログをまとめて取り寄せられる無料サービスです。全国のエリアに対応しており、Webだけで完結します。カタログには断熱仕様やサッシの種類、太陽光の標準搭載の有無が書かれているので、この記事のUA値・ηAC値の等級表と突き合わせれば、ラベルが出ない注文住宅でも等級の見当をつけられます。
入力は約3分・利用料は無料／気になる会社だけを選んで請求できます
落とし穴③｜目安光熱費の電気単価は27円/kWhで止まっている
住戸ラベルには「目安光熱費」を任意で載せられます。これは住宅の省エネ性能から算出した年間の電気・ガス・灯油の消費量に、全国統一の単価を掛けたものです。国土交通省はその単価を次のとおり公表しており、2026年8月時点でも「令和5年度9月現在」という但し書きのまま更新されていません。
表5｜目安光熱費に使われる全国統一の燃料等単価
| 区分 | 電気 | 都市ガス | 液化石油ガス | 灯油 |
|---|---|---|---|---|
| 単価 | 27円/kWh | 156円/㎥ | 706円/㎥ | 88円/L |
一方、同じ国の資料でも、資源エネルギー庁の省エネポータルサイトが省エネ行動の節約額を出すときに使っている電気の目安単価は31円/kWhです（令和4年7月・全国家庭電気製品公正取引協議会の新電力料金目安単価）。同じ「国が示す電気代」でも4円の差があり、31÷27＝約1.148倍、つまり目安光熱費の電気部分は現行の目安単価より約14.8％安い前提で書かれていることになります。
この差は、逆算するとそのまま使えます。ラベルの目安光熱費のうち電気料金の部分を27で割れば、年間の電気使用量（kWh）が復元できるからです。あとは自分の契約単価を掛け直せば、その家の想定使用量が自分の料金プランでいくらになるかがわかります。
表6｜目安光熱費の電気部分を31円/kWhに引き直すと（当サイト試算）
| ラベルの電気料金部分 （27円/kWh前提） | 復元される年間使用量 | 31円/kWhでの年額 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 80,000円 | 約2,963kWh | 約91,900円 | ＋約11,900円 |
| 100,000円 | 約3,704kWh | 約114,800円 | ＋約14,800円 |
| 120,000円 | 約4,444kWh | 約137,800円 | ＋約17,800円 |
| 150,000円 | 約5,556kWh | 約172,200円 | ＋約22,200円 |
| 180,000円 | 約6,667kWh | 約206,700円 | ＋約26,700円 |
もうひとつ、目安光熱費には人数の前提があります。国土交通省の資料によれば、シミュレーションの居住人数は住戸面積30㎡あたり1人、住戸面積が120㎡以上の場合は一律4人で設定されています。延床120㎡を超える戸建てはすべて4人家族として計算されているので、2人暮らしで買えば目安光熱費より下振れし、5人以上なら上振れします。生活スケジュールも平日と休日で運転パターンを分けた想定値で、地域区分別の外気温をもとに設備使用量を置いています。
加えて、太陽光発電の売電分は目安光熱費の計算対象外です。自家消費分は消費電力量から差し引かれますが、余剰売電の収入は含まれません。太陽光を載せた家の目安光熱費は、実際の家計への効き方より控えめに出ることになります。
中古住宅には「省エネ部位ラベル」がある｜ラベルはどれくらい出回っているか
2024年3月以前に建築確認申請をした既存建築物は、そもそも省エネ性能が計算されていないことが多く、表示の努力義務の対象外です。その受け皿として2024年11月に運用が始まったのが省エネ部位ラベルで、改修した部位にチェックが入る形式になっています。窓と給湯器のいずれかは必須で、そのほかは任意項目です。省エネ性能ラベルを出せる住宅では、消費者の混乱を避けるため部位ラベルは表示しないことになっています。
新築時に取得したラベルは、再販・再賃貸のときにも使えます。条件は「ラベル発行時から仕様が変更されていない」か「変更された仕様が同等以上と確認できる」こと。断熱リフォーム、窓ガラスの交換、LED照明への交換、太陽光の搭載などは同等以上にあたる例として挙げられています。逆に、同等以上と確認できない場合は使えません。
では、第三者評価のBELSはどのくらい出ているのか。住宅性能評価・表示協会の交付実績によれば、2026年7月の1か月で住宅27,153件・非住宅99件・複合0件、合計27,252件が交付されています。国土交通省の事業者向け資料が示していた「令和5年1月から6月までの半年間で約8万件」＝月あたり約13,300件と比べると、約2.0倍です。制度開始と2025年4月の省エネ基準適合義務化を経て、月あたりの発行数はおよそ倍になりました。
ラベルを見たときの確認手順
- 右下の評価日と、自己評価か第三者評価（BELS）かを先に見る
- 星の数を見る前に「再エネ設備あり／なし」を確認する（星の上限が4か6かが変わる）
- 家マークが期待より低ければ、UA値ではなくηAC値が原因かを評価書で確かめる
- ★1・断熱4なら、評価手法が仕様基準かどうかを売主に聞く
- 目安光熱費は電気部分を27で割ってkWhに戻し、自分の契約単価で掛け直す
よくある質問
省エネ性能ラベルがない広告は違法ですか？
違法とは限りません。表示は努力義務で、従わない場合の措置は国土交通大臣による勧告・公表・命令です。しかも施行後当面は、事業者の取組状況による社会的な影響が大きい場合を対象に運用するとされています。また、2024年3月以前に建築確認申請をした物件や、注文住宅・自社ビル・民泊はそもそも対象外です。ラベルがない理由は「表示していない」ではなく「対象ではない」場合があるので、まず建築確認申請の時期を確認してください。
自己評価のラベルは信用できますか？
自己評価は販売・賃貸事業者が自らの責任で、国が指定するWEBプログラムまたは仕様基準にもとづいて作成するものです。根拠となる評価書・計算結果書・図面・仕様書は保管が求められており、手元にない場合でも評価を行った建築士に問い合わせできる体制が必要とされています。一方、第三者評価（BELS）は評価機関が審査したもので、補助制度の証明書類として使える場合があります。数字の裏づけを確かめたいときは、ラベルではなく評価書の提示を求めるのが確実です。
目安光熱費どおりの光熱費になりますか？
なりません。目安光熱費は全国統一の単価（電気27円/kWhなど）と、住戸面積30㎡あたり1人（120㎡以上は4人）という一定の居住人数、想定の生活スケジュールで計算した比較用の目安です。実際の契約単価、家族の人数、在宅時間、深夜電力の割引などで大きくずれます。太陽光の売電収入も計算に入っていません。物件どうしを同じ条件で比べるための数字だと考え、家計に当てはめるときは電気部分を27で割ってkWhに戻してから、自分の単価で掛け直してください。
出典
- 国土交通省「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」（トップ／エネルギー消費性能／断熱性能／目安光熱費／よくある質問）2026年8月23日確認
- 国土交通省「省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料（建築物省エネ法に基づく）第1版・2023年9月」
- 国土交通省 省エネ性能表示制度 よくある質問 Q1・Q2・Q3・Q4・Q5・Q7・Q13・Q14・Q17
- 一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「BELS評価書交付実績（BELS登録機関別）2026年7月の実績」2026年8月23日確認
- 資源エネルギー庁 省エネポータルサイト（電気の目安単価31円/kWh・令和4年7月 全国家庭電気製品公正取引協議会 新電力料金目安単価）
