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2025年4月1日以降に工事へ着手する建築物は、原則としてすべてが省エネ基準への適合を義務づけられました。判定の基準日は「確認申請を出した日」でも「契約日」でもなく、着工日です。
対象は新築と増改築で、増改築のときに基準適合が求められるのは増改築した部分だけです。修繕・模様替え、つまり一般にリフォームと呼ばれる工事と、床面積10平方メートル以下の建築行為は対象外です。
住宅が満たすべき基準は外皮基準と一次エネルギー消費量基準の2つ。断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4に相当する水準で、これは義務としての最低ラインであり、高性能住宅の水準ではありません。
この記事の要点
- 施行は2025年（令和7年）4月1日。適用の判定は着工日で行い、3月までに確認済証を受けていても4月以降に着工すれば対象になる
- 対象は新築と増改築。増改築は増改築部分のみが基準適合の対象で、改正前の「建物全体」から見直された
- 修繕・模様替え（リフォーム）と設備の入れ替えだけの工事は対象外。床面積10平方メートル以下の建築行為も除外される
- 手続きは省エネ適合性判定（省エネ適判）が原則。ただし仕様基準で評価する場合などは適判が不要になる。適判が不要でも基準に適合する義務そのものは残る
- 義務の水準は断熱等級4相当。国は遅くとも2030年までにZEH水準へ引き上げる方針を示しており、いま建てる家は上位等級を前提に考えたほうがよい
出典はすべて国土交通省の公表資料。確認日は2026年8月17日です。
省エネ基準適合義務化とは──2025年4月に「例外なし」へ変わった
省エネ基準適合義務化とは、建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律）の改正によって、原則としてすべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務づけられたことを指します。根拠は2022年（令和4年）の改正法、いわゆる令和4年法律第69号です。
改正前の建築物省エネ法では、適合義務がかかっていたのは延べ面積300平方メートル以上の非住宅だけでした。同じ300平方メートル以上でも住宅は義務ではなく、所管行政庁への「届出義務」にとどまります。300平方メートル未満の小規模な住宅や非住宅にいたっては、建築士から建築主への説明義務があるだけで、基準に届かない建物を建てること自体は違法ではありませんでした。
2025年4月からは、この線引きがなくなります。国土交通省は改正の趣旨として、2050年カーボンニュートラルと2030年度の温室効果ガス46パーセント削減の実現に向け、住宅や小規模な建築物を含めて省エネ性能を確保する必要がある、と説明しています。適合義務の拡大に伴って、住宅の届出義務（第19条）は廃止されました。
つまり、これまで「説明を受けたうえで、施主が断ることもできた」性能が、法律上の下限として固定されたということです。戸建て住宅を建てる人にとっては、断熱材や窓の仕様が最低ラインとして保証されるようになった、という理解でおおむね合っています。
図1｜もっとも間違えやすい点：基準日は「着工日」
適用されるかどうかは、確認申請を出した日でも、確認済証が交付された日でも、契約日でもありません。2025年（令和7年）4月1日以降に工事へ着手したかどうかだけで決まります。国土交通省のQ&Aは、令和7年3月までに確認済証の交付を受けていても、4月以降に着工する場合は義務の対象になると明記しています。この場合、省エネ基準への適合は完了検査までに確認することになります。
なお「工事に着手」とは、杭打ち工事・地盤改良工事・山留め工事・根切り工事のいずれかが開始された時点を指します。地鎮祭や解体工事の日ではありません。
対象になる工事・ならない工事をひとつずつ確認する
「すべての新築が対象」という説明だけでは、自分の工事が該当するのか判断できません。実務上いちばん問い合わせが多いのは、増改築とリフォームの扱いです。国土交通省の公式Q&Aは、この2つをはっきり分けています。
まず増改築。改正前は、増改築をすると建物全体を省エネ基準に適合させる必要がありました。改正後は、基準適合が求められるのは増改築を行う部分だけです。国土交通省はこの見直しの理由を、建物全体を対象にすると基準が強化されるたびに既存部分の断熱改修まで必要になり、増改築そのものが停滞するおそれがあるためだと説明しています。緩和ではなく、省エネ改修を進めるための設計です。
次にリフォーム。適合義務の対象は新築と増改築であり、修繕・模様替えは対象外です。Q&Aは「大規模の修繕・模様替は適合義務の対象か」という問いにも、対象外と回答しています。壁を剥がして断熱材を入れ直す工事も、窓を内窓に替える工事も、床面積が増えない限り義務の対象にはなりません。設備を入れ替えるだけの工事、用途を変更するだけの工事も同様です。
ここは誤解しやすいところですが、「義務がない＝性能を上げなくてよい」ではありません。既存住宅の断熱は、法律ではなく施主の判断と補助金でしか動きません。この非対称は後半でもう一度触れます。
| 建築行為 | 適合義務 | 補足 |
|---|---|---|
| 新築（床面積10平方メートル超） | 対象 | 用途による適用除外あり |
| 増築・改築（10平方メートル超） | 対象（増改築部分のみ） | 改正前は建物全体が対象だった |
| 床面積10平方メートル以下の新築・増改築 | 対象外 | 政令で定める規模として除外 |
| 修繕・模様替え（いわゆるリフォーム） | 対象外 | 大規模の修繕・模様替えも対象外 |
| エアコン等の設備を入れ替えるだけの工事 | 対象外 | 新築・増改築に該当しないため |
| 既存建築物の用途変更のみ | 対象外 | 新築・増改築に該当しない場合 |
| 応急仮設建築物・販売用モデルルーム等 | 対象外 | 建築基準法第85条の仮設建築物 |
| 自動車車庫・自転車駐輪場・畜舎など | 対象外 | 居室がなく空調が不要な用途 |
| 神社・寺院・観覧場など開放性の高いもの | 対象外 | 壁がないなど高い開放性を有するもの |
| 国宝・重要文化財、伝統的建造物群の建築物 | 対象外 | 現状変更の規制等により適合が困難 |
| 気候風土適応住宅 | 対象（外皮基準は適用除外） | 一次エネルギー消費量基準のみ適用 |
なお、減築と増築を同時に行った場合でも、10平方メートルを超える増築があれば対象になります。床面積が従前より増えていないから対象外、とは判断できません。
手続きはどう変わったか──省エネ適判が要る家・要らない家
適合義務がかかると、建築確認の流れに省エネ適合性判定（省エネ適判）という手続きが加わります。所管行政庁または登録省エネ判定機関に計画を提出し、適合判定通知書の交付を受けたうえで、その写しを建築主事または指定確認検査機関に出す。この通知書がなければ確認済証は交付されません。
ただし対象が全建築物に広がると、申請側も審査側も負担が跳ね上がります。そこで国土交通省は、審査が比較的容易なケースについて適判手続きを省略できるようにしました。中心になるのが仕様基準です。断熱材の熱抵抗値や窓の熱貫流率など、あらかじめ決められた仕様に合わせて設計すれば、省エネ計算をせずに基準適合を確認できます。この場合は適判が不要になり、建築確認の審査のなかで適合性が確認されます。
| ケース | 省エネ適判 | 補足 |
|---|---|---|
| 省エネ計算（標準計算）で適合を確認する | 必要 | 適合判定通知書がないと確認済証は交付されない |
| 仕様基準で適合を確認する（省エネ計算なし） | 不要 | 建築確認の審査のなかで適合性を確認する |
| 都市計画区域等の内で平屋かつ200平方メートル以下、建築士が設計・工事監理 | 不要 | 建築基準法の審査・検査省略の対象（新3号建築物） |
| 都市計画区域等の外で平屋かつ200平方メートル以下 | 不要 | 建築確認・検査そのものが省略される |
| 非住宅を含む複合建築物 | 必要 | 棟単位で判断するため住宅部分が仕様基準でも必要 |
ここで注意したいのが、「適判が不要」と「基準に適合しなくてよい」はまったく別物だという点です。国土交通省のQ&Aは、平屋200平方メートル以下などで適判が不要になる場合でも、床面積10平方メートルを超える建築行為は適合義務の対象だと明記しています。手続きが省かれるだけで、性能の下限は同じようにかかります。
審査にかかる時間の目安も法律で決まっています。省エネ適判の結果は原則14日以内、合理的な理由があるときは追加で28日以内に通知されます。着工予定日から逆算するときは、この期間を見込んでおくと安全です。なお省エネ適判に独自の完了検査はなく、建築基準法の完了検査のなかで適合が確認されます。完了検査では、製品型番がわかるカタログや仕様書、断熱の施工状況を写した工事写真などが必要になります。
もうひとつ、2025年4月から外皮面積を用いない簡易計算法が廃止されました。省エネ適判だけでなく、低炭素建築物の認定や性能向上計画認定でも使えません。今後は標準計算か仕様基準のどちらかで確認することになります。
満たすべき「省エネ基準」の中身は2つある
住宅が適合しなければならないのは、外皮性能基準と一次エネルギー消費量基準の2つです。非住宅は一次エネルギー消費量基準だけで、外皮基準はかかりません。住宅だけ2本立てなのは、住み手が設備を入れ替えても建物の躯体性能は変わらないためです。
外皮とは、外気と接する天井・床・外壁・開口部・基礎のこと。断熱材で室内と外気を区切る境界を熱的境界と呼び、ここがどれだけ熱を通しにくいかをUA値（外皮平均熱貫流率）とηAC値（冷房期の平均日射熱取得率）で評価します。基準値は地域区分1〜8で異なり、同じ都道府県でも市町村によって区分が変わります。水準としては断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4に相当します。等級ごとのUA値と体感差は断熱等級4・5・6・7の違い一覧で詳しくまとめています。
一次エネルギー消費量基準は、暖冷房・換気・給湯・照明などで使うエネルギーを一次エネルギー換算で合計し、基準値以下に収まるかを見ます。家電分は計算プログラムが自動で扱うため、設計者が別途算定する必要はありません。太陽光発電を載せた場合、差し引けるのは自家消費分だけで、売電分は評価に入りません。
| ルート | 内容 | 省エネ計算 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 標準計算 | 住宅版WEBプログラムで外皮性能と一次エネルギー消費量を計算する | 必要 | 設計の自由度が高い。床暖房やコージェネを入れるならこちら |
| 仕様基準 | 告示で決められた断熱材の熱抵抗値・窓の熱貫流率・設備の仕様に合わせる | 不要 | 計算書が不要。ただし床暖房やコージェネは規定がなく使えない |
| 誘導仕様基準 | 誘導基準（4〜6地域でUA値0.60）に相当する仕様を定めたもの | 不要 | 断熱等級5・一次エネ等級6の評価や長期優良住宅にも活用できる |
仕様基準を選ぶときは、いくつか落とし穴があります。暖房設備が複数ある場合はすべての機器が仕様基準に適合している必要があり、エアコンが適合していても床暖房を併設すると仕様基準では確認できません。窓は原則すべてが基準を満たす必要がありますが、熱貫流率の基準については単位住戸の床面積の2パーセント以下の小窓を対象から外せます。基礎断熱の住宅でも仕様基準は使えます。
これから建てる人が押さえるべき3つのこと
1つめ。義務の水準は「上限」ではなく「下限」です。断熱等級4は1999年の次世代省エネ基準と同じ水準で、国土交通省自身が、省エネ基準は遅くとも2030年までにZEH／ZEB水準へ引き上げられる予定だと公表しています。いま等級4ぎりぎりで建てると、10年経たずに「最低基準を下回る家」になります。長く住むつもりなら、等級5以上を出発点に検討したほうが現実的です。
2つめ。省エネ性能は税制にも直結します。住宅ローン減税で「省エネ基準適合住宅」の枠を使うには、断熱等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上であることを、建設住宅性能評価書の写しか住宅省エネルギー性能証明書で証明する必要があります。適合義務化によって新築はこの水準を満たすようになりましたが、証明書を取得しているかどうかは別の話です。打ち合わせの段階で、どちらの書類を出してもらえるか確認しておくと確実です。
3つめ。既存住宅は制度の外に置かれたままです。リフォームは適合義務の対象外なので、いま住んでいる家の断熱は、法律ではなく施主の判断でしか上がりません。裏を返せば、国や自治体の補助金が用意されているのはこの領域です。新築の性能は制度が底上げしてくれる一方、既存住宅は自分で動いた人だけが差をつけられる、という構図になっています。
図6｜これから建てる人が打ち合わせで確認したい6項目
- 着工予定日は2025年4月1日以降か（該当するなら適合義務の対象）
- 建設地の地域区分は何番か（都道府県ではなく市町村で決まる）
- 評価は標準計算と仕様基準のどちらか。省エネ適判は必要か
- 提案されているUA値はいくつで、断熱等級はいくつに相当するか
- 等級5・6に上げた場合の追加費用と、光熱費でどのくらい戻るか
- 省エネ性能ラベルは自己評価か第三者評価（BELS）か
省エネ性能をどこまで上げるかは、会社によって「標準仕様」が大きく違う
適合義務はあくまで下限で、実際にどの等級まで届くかは依頼先の標準仕様しだいです。「持ち家計画」は、建てたいエリアと希望条件を入れると、対応できるハウスメーカー・工務店のカタログをまとめて取り寄せられる無料サービスです。全国のエリアに対応しており、Webだけで完結します。カタログには断熱仕様やサッシの種類が書かれているので、この記事の基準と突き合わせれば「等級4止まりの会社」と「等級5・6を標準にしている会社」を、営業担当と会う前に見分けられます。
入力は約3分・利用料は無料／気になる会社だけを選んで請求できます
よくある質問
Q. 2025年3月までに契約・確認申請をした家も対象になりますか？
判定は着工日で行います。国土交通省のQ&Aは、令和7年3月までに確認済証の交付を受けていても令和7年4月以降に着工する場合は対象になると明記しています。この場合、省エネ基準への適合は完了検査までに確認します。逆に、令和7年3月までに着工していれば、4月以降に計画変更を行っても省エネ基準適合と省エネ適判は不要です。なお「工事に着手」とは杭打ち・地盤改良・山留め・根切り工事が開始された時点を指します。
Q. リフォームでも省エネ基準を満たす必要がありますか？
修繕・模様替え、いわゆるリフォームは適合義務の対象外です。大規模の修繕・模様替えも対象外で、エアコンなど設備を入れ替えるだけの工事、用途を変更するだけの工事も対象になりません。ただし床面積が10平方メートルを超える増築を行う場合は、その増築部分について省エネ基準への適合が求められます。減築と増築を同時に行い、全体の床面積が増えない場合でも、10平方メートルを超える増築があれば対象です。
Q. 省エネ基準に適合していれば、断熱性能は十分ですか？
十分とは言いにくい水準です。義務の基準は断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4に相当し、これは1999年に定められた次世代省エネ基準と同じ水準です。国土交通省は、省エネ基準を遅くとも2030年までにZEH／ZEB水準へ引き上げる予定だと公表しています。等級5（ZEH水準）や等級6を選べるなら、そちらを起点に検討することをおすすめします。
出典・参考
- 国土交通省「【建築物省エネ法第10条】省エネ基準適合義務の対象拡大について」
- 国土交通省「【建築物省エネ法第11・12条】適合性判定の手続き・審査の合理化について」
- 国土交通省 改正建築物省エネ法オンライン講座「Q&A（建築物省エネ法関係）」
- 国土交通省「省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。」
- 国土交通省「2025年4月からルールを改正します！」（設計者・工務店向けリーフレット・PDF）
最終確認日：2026年8月17日。制度の運用は今後の省令・通知で変わる可能性があります。個別の建築計画の判断は、建築地の所管行政庁または設計者にご確認ください。
